Analýza: Smlouvy předních českých developerů skrývají rizika i pro ně samé

č.	Problematická ustanovení smlouvy	Riziko pro developera	Riziko pro spotřebitele
1.	Zaplacení celé kupní ceny před zhotovením a převzetím bytu bez zajištění závazků developerů.	Absolutní* neplatnost smlouvy. V rozporu se zákonem. Porušení práva spotřebitele.	Ani peníze, ani byt!
2.	Rezervační smlouva neobsahuje závazné znění nebo pravidla pro dojednání obsahu dalších smluv (smlouvy o smlouvě budoucí kupní, resp. kupní smlouvy). Chybí upozornění, že není možné měnit smluvní dokumentaci.	Nekalá obchodní praktika. Absolutní neplatnost. Spotřebitel sám přijde s návrhem znění dalších smluv, a pokud je v rezervační smlouvě závazek developera podepsat smlouvy v určité lhůtě a on tak neučiní, spotřebitel může požadovat náhradu škody.	Spotřebitel dopředu neví, co dále bude podepisovat. Není informován o tom, že nelze dělat změny.
3.	Neexistence závazku developera uzavřít další navazující smlouvy po uzavření rezervační smlouvy.	Spotřebitel by mohl požadovat náhradu škody. Absolutní neplatnost rezervační smlouvy.	Nevyváženost. Nemůže se domáhat podepsání navazujících smluv, i když splnil své závazky.
4.	Možnost ponechat si rezervační poplatek developerem i v případě, že sám neuzavře další smlouvy ve lhůtě stanovené.	Absolutní neplatnost smlouvy. Náhrada škody.	Ztráta peněz, bez zavinění spotřebitele.
5.	Nejasný termín zahájení, dokončení výstavby a předání předmětu koupě.	Neurčitost smlouvy o smlouvě budoucí. Neplatnost smlouvy. Nekalá obchodní praktika.	Neurčitost smlouvy o smlouvě budoucí, a tedy její možná neplatnost. Nejistota, kdy bude předmět koupě zhotoven.
6.	Změna podlahové plochy do určité výše (cca 3 %) nemá vliv na kupní cenu a odstoupit od smlouvy lze až po větší změně výše podlahové plochy (cca o více než 5 %).	Absolutní neplatnost takového ujednání a možnost spotřebitele od smlouvy odstoupit.	Zhoršení postavení spotřebitele. Při zmenšené ploše bytu platí spotřebitel původní cenu (u větších bytů se může jednat o škodu v rozsahu statisíců korun).
7.	Zatížení předmětu převodu, např. existence zástavního práva ve prospěch banky, která projekt financuje, v okamžiku zaplacení celé kupní ceny a podepsání kupní smlouvy (neexistuje přímý závazek financující banky k vzdání se zástavního práva k předmětu převodu, a v případě, že tak financující banka neučiní, nemá spotřebitel možnost od smlouvy odstoupit).	Právní vada. Uplatnění náhrady škody ze strany spotřebitele. Možnost spotřebitele od smlouvy odstoupit.	Spotřebitel zaplatí celou kupní cenu, následně se developer dostane do finančních potíží a financující banka bude realizovat své zástavní právo k předmětu převodu. Tj. spotřebitel nemá ani předmět převodu, ani zaplacené peníze. Má pouze pohledávku za developerem, jejíhož zaplacení se může domáhat. V horším případě uplatnit v rámci insolvenčního řízení.
8.	Nedostatečné zajištění plnění závazků developera (spotřebitel platí pokuty, developer max. vrací poplatek). Nevyváženost smluvních pokut (přísné pro spotřebitele a zanedbatelné pro developera).	Absolutní neplatnost ujednání. Zhoršení postavení spotřebitele a možnost spotřebitele od smlouvy odstoupit.	Zatímco výše smluvní pokuty proti spotřebiteli představuje v extrémním případě 100 % kupní ceny, je výše smluvní pokuty proti developerovi pouze v procentech (cca 2 % p.a.) z částky, kterou již spotřebitel zaplatil na kupní cenu.
9.	Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o fikci převzetí a fikci neexistence vad a nedodělků.	Absolutní neplatnost smlouvy. Nedošlo k předání. Nebezpečí škody na předmětu prodeje nese developer. Developer může být v prodlení.	Neuplatní práva, která mu náleží. Podlehne zdání neexistence práva nepřevzít předmět prodeje. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
10.	Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o povinnosti předmět prodeje převzít i za existence vad a nedodělků nebránících užívání.	Absolutní neplatnost smlouvy. V rozporu se zákonem. Právní nejistota. Riziko prodlení developera.	Zhoršení postavení spotřebitele. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
11.	Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o povinnosti předmět prodeje převzít i za existence vad a nedodělků bránících užívání, popřípadě za těchto okolností uzavřít kupní smlouvu.	Absolutní neplatnost smlouvy. V rozporu se zákonem. Riziko neplatnosti celé smlouvy. Právní nejistota. Riziko prodlení developera.	Zhoršení postavení spotřebitele. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
12.	Povahu vad a nedodělků závazně rozhoduje „nezávislý“ expert, kterého má možnost jednostranně určit developer.	Absolutně neplatné ustanovení. V rozporu se zákonem.	„Nezávislý“ expert neuzná vady a nedodělky namítané spotřebitelem. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
13.	Spotřebitel ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní podepisuje závazné znění kupní smlouvy včetně prohlášení o jakosti předmětu převodu (tedy před předáním bytu).	Právní nejistota. Absolutně neplatné dílčí ustanovení. Riziko neplatnosti celé smlouvy.	Navození pocitu vzdání se svých práv, týkající se kvality předmětu prodeje.
14.	Spotřebitel podpisem kupní smlouvy souhlasí s dalšími výhodami pro developera (umístění reklamy na budovu, výstavba dalších objektů v okolí developerem či závazek spotřebitele poskytnout součinnost při např. stavebním řízení).	Absolutně neplatné dílčí ustanovení. Nekalá obchodní praktika.	Nekalá obchodní praktika. Navození dojmu nemožnosti uplatnit svá práva např. v rámci stavebního řízení.
15.	Nesrozumitelná, popřípadě špatně stanovená záruka za vady (počátek běhu lhůt a jejich délka).	Relativní neplatnost ustanovení či celé smlouvy.	Neuplatnění vlastních práv. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
16.	Nevyřešení problémů se spoluvlastnictvím pozemků a předkupním právem.	Neplatnost celé smlouvy. Uplatnění náhrady škody spotřebitelem.	Nenabude vlastnické právo (neuplatní je) k pozemku. Pochybnosti o nabytí vlastnictví resp. riziko, že pozbude vlastnické právo z důvodu chybného postupu developera.
17.	Nevyvážené podmínky pro odstoupení od smlouvy ve prospěch developera (často provázán s dalšími ustanoveními, které nejasně definují lhůty).	Neplatnost celé smlouvy.	Zhoršení postavení spotřebitele. Vyvolání dojmu nemožnosti odstoupit od smlouvy.
18.	Krátká doba na uzavření smluv navazujících na rezervační smlouvu.	Neplatnost celé smlouvy. Nekalá obchodní praktika.	Nekalá obchodní praktika. Málo času na posouzení smluv. Snížení možnosti měnit smluvní dokumentaci ve svůj prospěch.
19.	Nedostatečná prohlášení developera ve vztahu k jakosti předmětu prodeje.	Relativní* neplatnost smlouvy.	Nejasný popis bytové jednotky. Spory o kvalitu provedení.
20.	Problematický vztah mezi společenstvím vlastníků – developerem – jednotlivými spotřebiteli. Např. Smluvní zajištění parkovacích stání – dohoda o užívaní apod. (vztah společenství vlastníků a uživatel).	Není jasné, kdo má jaká práva. Nejasné povinnosti ve správě budovy. Není jasné, kdo je oprávněn jednat. Neplatně uzavřené smlouvy. Nemožnost užívání parkovacích míst.	Nejistota. Nemožnost užívání parkovacích míst.
Zdroj: Ambruz & Dark